賃貸住宅を借りる前に
入居する物件を決めるにあたり、事前に決めておくとよりスムーズに物件選定ができる事柄がいくつかあります。
- エリア
- 物件の条件
- 予算
エリア
賃貸住宅を決めるにあたって、まず考えていただきたいのがエリア。つまり、物件の所在地です。利便性や環境、職場からのアクセス等が主な検討事項です。理想のエリアが見つかればよいのですが、すべての要望がかなうエリアというのは難しいのが実際のところです。エリアに求める事項の優先順位を決めておき、なるべく要望に近いエリアを選定するのがよいでしょう。
物件の条件
次に決めておきたいのは、物件の条件です。検討事項の例としては、最寄り駅からのアクセス、日当たり、間取り、水まわりの設備、セキュリティ、築年数等が考えられます。物件の検討事項はエリアと同等かそれ以上に多岐にわたるでしょう。「最寄り駅から近く、間取りも広い。くわえて築年数はあさい」といったことが理想ではありますが、よい条件の物件はそれだけ家賃が高くなります。予算との兼ね合いが必ずあるでしょうから、物件の条件についてもエリアと同様、優先順位や譲れないポイントを決めておくのがよいです。
予算
最後に予算。つまるところ、初期費用と家賃です。初期費用の内訳としては、日割り家賃、前家賃、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険、鍵交換代が一般的な事項です。（物件によってはこれらの項目以外が発生することもあります）
当然、人によってさまざまなお部屋探しの理由があると思いますので、最も安くなるように弊社スタッフがご提案させていただきます。
賃貸住宅を借りるステップ
賃貸住宅を借りる主な手順は以下のとおりです。
- 物件を探す
- 内見して物件を決める
- 申し込み～入居審査を受ける
- 重要事項の説明をうける
- 契約手続きをする
- 物件の引き渡し
物件を探し始めてから入居にいたるまでの期間は、早い人で1週間、ゆっくりな人は2カ月程度になるようです。入居希望日の1カ月～2カ月前から物件を探し始めるとよいでしょう。
物件を探す
希望の物件を探すには、「インターネットで探す」「不動産会社に訪問する」の2つの方法が考えられます。どちらの方法で探すにしても、前述した事前検討事項をある程度きめておくのがおすすめです。
内見して物件を決める
気になる物件が見つかったら、物件を扱っている不動産会社に問い合わせをし、見学をしましょう。物件の内装はインターネットからも確認はできますが、実際に見てみないとわからないこともたくさんあります。また、見学の際は部屋の中だけではなく、共有部や周辺環境等もチェックしておくと安心です。また、弊社では物件の現地待ち合わせ、主要駅（新大阪、大阪、難波等）までの送迎サービスもおこなっております。
申し込み～入居審査を受ける
物件を決めたら「入居申込書」に必要事項を記入し、不動産会社へ正式に申し込みをします。あわせて入居審査を行われることが多く、審査はおおよそ2,3日、場合によっては1週間程度かかることもあります。
重要事項の説明をうける
賃貸借契約には「重要事項説明」が発生します。物件の仕様や契約の詳細が主な説明事項です。説明は宅地建物取引士の資格をもった不動産会社の担当者より行われ、書面をもとに口頭で説明されることが一般的です。重要事項の説明を受け、契約者の合意をもって正式に契約成立となります。
契約手続きをする
契約金の支払い、書面への押印、住民票や身分証の提出（契約者と連帯保証人）が主な契約手続きの内容です。必要な書類や手続きは不動産会社に従いましょう。
物件の引き渡し
契約が無事完了したら、いよいよ物件の引き渡しです。このタイミングで初めて契約した物件の鍵がわたされます。引き渡し後もやるべきことはたくさんありますが、電気・ガス・水道の手続きは早めにするのをおすすめします。
賃貸住宅を貸すステップ
賃貸住宅を貸す主な手順は以下のとおりです。
- 不動産会社へ依頼する
- 賃貸方法を選ぶ
- 入居者の募集をはじめる
具体的なながれをご説明します。
不動産会社へ依頼する
賃貸住宅を貸すにあたって、まずは不動産会社へ仲介を依頼しましょう。ポイントは、「不動産会社へ仲介のみを依頼する」「不動産会社へ仲介から管理まで依頼する」の2つの方法があることです。一般的な賃貸住宅では、仲介から管理まで依頼する後者の方が多く、不動産会社は仲介業務の他、以下の業務も行います。
- 家賃の入出金管理
- 入居者からのクレーム対応
- 建物の掃除や点検
これらの業務をオーナー自身が行うと手間ですので、一般的な賃貸では「不動産会社へ仲介から管理まで依頼する」後者が多いです。
賃貸方法を選ぶ
賃貸方法には以下3つの方法があり、オーナー自身で選ぶことが可能です。
- 賃貸借契約
- サブリース
- 定期借家契約
賃貸借契約は通常の賃貸のことで、更新日は2年に1度、毎月借主が家賃を支払う形態です。サブリースは「一括借り上げ」「また貸し」ともいわれる賃貸方法です。不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、転貸という形で借主へ物件を提供します。オーナーからしてみると、入居の有無に関わらず毎月賃料が入ってくるというメリットがある一方で、家賃の10%～20%のサブリース手数料がかかるというデメリットもあります。サブリースを考えているという方は、メリットとデメリットを不動産会社からしっかりと聞いたうえで検討しましょう。
最後に、定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）です。通常の賃貸契約では、特別な場合を除きオーナー側から解約や更新を拒否することはできません。一方で、定期借家契約ではあらかじめ契約の期間をさだめており、期間が満了すると契約が終了する形態です。ちなみに、両者の合意があれば再契約という形で借主が物件に住み続けることも可能です。
入居者の募集をはじめる
不動産会社への依頼と賃貸方法の選定がおわると、入居者の募集をはじめます。不動産会社が広告の作成や物件情報サイトへの掲載等、さまざまな形で広告活動を行います。こういった広告活動は不動産会社が行いますので、オーナーが行うことは基本的にはありません。ですが、物件に入居希望者があらわれた際の入居許可はオーナーが判断します。細かいことは不動産会社が行いますが、最終的にオーナーが拒否すれば賃貸契約は結びません。入居者はじっくりと見定めたい等、要望があれば事前に不動産会社に伝えておくとよいでしょう。
賃貸住宅をお探しの方は弊社にご相談ください
弊社では大阪市内を中心に、さまざまな賃貸住宅を取り扱っています。お客様のライフスタイルやご要望に沿った住宅選びをお手伝いさせていただきます。ぜひご相談ください。